950 extra sjoemelwoningen en problemen stadsverwarming voor Gemeente Utrecht alleen maar groter…

950 extra sjoemelwoningen en problemen stadsverwarming voor Gemeente Utrecht alleen maar groter…

In aanloop naar de raadsvergadering van donderdag 14 april heeft het college van B&W gisterenmiddag een brief gestuurd aan de gemeenteraad. Deze brief met een bijlage van de landsadvocaat Pels Rijcken & Drooglever Fortuijn en het Expertisecentrum Regelgeving Bouw bieden interessante inzichten in de alsmaar groter wordende problematiek rondom stadsverwarming en de sjoemelwoningen in Utrecht.

Hieronder staan de relevante documenten die in deze blog worden behandeld.

• Raadsbrief College aan Gemeenteraad van 12-04-2016
• Bijlage 1 – Advies landsadvocaat van 11-04-2016
• Bijlage 2 – Advies Expertisecentrum Regelgeving Bouw van 22-03-2016

Eveneens schreven wij recent een andere blog met meer achtergronden en informatie over de verschillende categorien sjoemelwoningen. Deze treft u hier.

Wij trachten hieronder een aantal zaken uit deze berichtgeving van het college B&W verder te duiden:

De eerste 240 sjoemelwoningen

Over de eerste 240 sjoemelwoningen spreekt de gemeente zich in de brief aan de raad tegen. Enerzijds zegt zij dat de woningen voldoen aan het bouwbesluit (1e geel gearceerde stuk), maar vervolgens gaat het met projectontwikkelaars, Eneco en eigenaren onderzoeken welke maatregelen er nodig zijn om aan de norm van het bouwbesluit te voldoen.

Vervolgens ‘hint’ het college op het opnieuw toetsen van deze woningen aan het werkelijke Eneco rendement, wat naar verwachting op 125% ligt en niet het forfaitaire rendement van 110%. Dit zou een bijzondere ‘draai’ en ‘gemanouvreer’ zijn waar weer gerommeld gaat worden met een fictief rendement van Eneco waar we maar op moeten vertrouwen. Deze bewering

Omvang sjoemelwoningen schandaal neemt verder toe, 953 extra woningen geidentificeerd

Van de groslijst van 2600 woningen worden nu 953 woningen geidentificeerd:

• Waarvoor de bouwvergunning VOOR 19 februari is aangevraagd:
  • 3 woningen in Leidsche Rijn
  • 352 woningen in Ondiep en Kanaleneiland

• Waarvoor privaat-rechtelijke afspraken VOOR 19 februari zijn gemaakt:
  • 349 woningen in Leidsche Rijn
  • 249 woningen in Pijlsweerd

Een nieuw advies van de landsadvocaat wijst echter uit dat met de informatie van nu niet meer gerekend mag worden met het hoge rendement van 177,5%, maar dat gerekend moet worden met het forfaitaire rendement van 110%.

Naar alle waarschijnlijkheid beperkte de schade zich echter niet tot de 239+953 geidentificeerde woningen.

Interessant aan bovenstaande passage in de collegebrief zijn de volgende twee zaken:

• de toevoeging van het woord ‘mogelijk’
• de initiele omvang van 2600 woningen

Het is belangrijk om met elkaar vast te stellen welke projecten (namen en rugnummers) het hier betreft. Een vergunning is aangevraagd of niet aangevraagd. De toevoeging van het woord ‘mogelijk’ is hier dus interessant.

Tevens is het belangrijk om beter te begrijpen wat er gebeurd met de 2600-953-239 woningen. Hieruit resteren: 1408 woningen. Uit de bijlage van de collegebrief blijkt dat de landsadvocaat ook is gevraagd naar 1065 geplande woningen in plangebied Rijnvliet. Zie passage hieronder.

Uit deze vraag kunnen we afleiden dat voor dit project reeds een grondtransactie heeft plaatsgevonden (waarbij de projectontwikkelaar voor zijn bod voor de grond is uitgegaan van het hoge Eneco rendement). Met het niet meer mogen rekenen met het hoge rendement bij de feitelijke bouwvergunningsaanvraag, kan de ontwikkelaar schade leiden. Hij moet de woningen immers energetisch ‘uitgebreider’ uitrusten dan wanneer hij had mogen rekenen met het hoge rendement. Wij vermoeden dat voor reeds uitvoerde grondtransacties als deze de potentiele schade nog niet verwerkt is in de aantallen zoals nu door de gemeente weergegeven.

Wat ook niet ondenkbaar is dat partijen die ’tenders’ (aanbestedingen) voor grondposities hebben verloren en bijvoorbeeld een lager grondbod hadden ingediend in vergelijk met de winnende partij, nu alsnog een juridische procedure starten om de tender opnieuw te laten uitvoeren.

Vraag is dus ook wanneer het college met alle informatie en potentiele schade richting de raad gaat komen.

Afsluitkosten

Wat afsluitkosten betreft lijkt er een doorbraak te ontstaan wat betreft de torenhoge afsluitoffertes die Eneco verstrekt aan Utrechtse burgers die willen afsluiten. De gemeente geeft aan dat de verplichting om ‘niet-meer-in-gebruik-zijnde leidingen’ komt te vervallen.

Het vervallen van deze verplichting moet leiden tot kosteloze (of tegen zeer geringe kosten) kunnen afsluiten van stadsverwarming. Eneco baseerde al haar kosten tot nu toe op het compleet wegnemen van alle buizen tot in de meeste gevallen buiten de woning.

Vragen over de toetsing met het Bouwbesluit en de juridische grond van de aansluitplicht in Leidsche Rijn

De gemeente heeft het Expertisecentrum Regelgeving Bouw een aantal vragen voorgelegd met betrekking tot de juridische grond en toetsing met het Bouwbesluit t.a.v. (de aansluitplicht op) stadsverwarming in Leidsche Rijn.

Vragen van de gemeente zijn:

Antwoorden op vragen:

Uit dit antwoord blijkt dat de Gemeente Utrecht hier tekort schiet door het niet hebben van een warmteplan. Door het ontbreken hiervan is het voor projectontwikkelaars onmogelijk om gelijkwaardige alternatieven op energiezuinigheid en milieuprestatie goed te toetsen. Dit is een belangrijke (juridische) lacune in de huidige stadsverwarmings infrastructuur. Tevens maakt het expertisecentrum hier korte metten met de instemmingsplicht van Eneco in de kwalitatieve verplichtingen die de gemeente bij gronduitgifte in haar contracten verwerkt. Tot op heden neemt de gemeente in al haar gronduitgifte de kwalitatieve verplichting op dat:

• de woning ten alle tijden aangesloten dient te blijven op stadsverwarming
• hier alleen een uitzondering op gemaakt kan worden als de bewoner of ontwikkelaar een aantoonbaar duurzamer (CO2) warmte alternatief gaat verzorgen. Voorts heeft een verzoek tot uitzondering de instemming van zowel Eneco als de gemeente nodig.

De gemeente zal deze kwalitatieve verplichting voor het hele oostelijke Leidsche Rijn plangebied moeten herroepen.

Door het ontbreken van een warmteplan kan nu iedere Leidsche Rijner succesvol een gas-aansluiting voor zijn woning aanvragen. Tel daar bij op het feit dat de kosten voor het afsluiten van stadsverwarming met dit schrijven van het college ook aan banden zijn gelegd, wat de vreemde situatie creeert dat juridisch gezien Leidsche Rijn van een stadsverwarmingswijk naar een gas-wijk zou kunnen overgaan.

Naar verwachting zal de gemeente haast gaan maken met het schrijven van haar warmteplan.