Door onzorgvuldigheden Gemeente Utrecht voldoen huizen in Leidsche Rijn mogelijk niet langer aan het Bouwbesluit

Door onzorgvuldigheden van de Gemeente Utrecht voldoen huizen in Leidsche Rijn mogelijk niet langer aan het Bouwbesluit

De problemen naar aanleiding van de stadsverwarmings soap voor de Gemeente Utrecht lijken nog niet voorbij. Begin dit jaar werd bekend dat tenminste 240 woningen, ook wel aangeduid als ‘sjoemelwoningen’, werden geraakt door de eenzijdige afwaardering van de Eneco stadsverwarmingscentrale op Lage Weide. Deze huizen werden hierdoor onterecht energetisch slechter uitgerust.

Nu blijkt dat het probleem zich niet beperkt tot nieuwbouwwoningen die het laatste jaar zijn gebouwd en/of nu nog in aanbouw zijn, maar dat deze afwaardering door Eneco ook mogelijke gevolgen heeft voor de meeste, reeds bestaande woningen in de Utrechtse wijk Leidsche Rijn.

Hoe zit dat dan?

Sinds 1995 dienen nieuwbouwwoningen te voldoen aan EPC-waarde (Energieprestatiecoëfficiënt) die onderdeel uitmaakt van de bouwvergunning. Deze EPC-waarde resulteert in een getal dat iets zegt over de energetische kenmerken van een gebouw, in dit geval de woning. Bij huizen die gebouwd worden met een aansluiting op stadsverwarming is een belangrijk ingrediënt voor de berekening van deze EPC-waarde: het rendement van de stadsverwarmingscentrale.

Wat is er dan veranderd?

Sinds 1 mei 2015 heeft Eneco de gemeente Utrecht en verschillende marktpartijen geïnformeerd van het feit dat het rendement van haar centrale sinds die tijd structureel achterbleef bij het rendement waar door partijen bij woningbouw mee werd gerekend. De gemeente deed in eerste instantie niets met deze informatie, waardoor het probleem met de sjoemelwoningen ontstond.

Maar mijn huis staat al veel langer in Leidsche Rijn, dan heeft dit voor mij toch geen gevolgen?

Dat lijkt toch niet zo te zijn. Volgens de Woningwet dienen woningen namelijk blijvend te voldoen aan het Bouwbesluit, en dan wel de normen van het Bouwbesluit wat gold toen de woning werd gebouwd. Als een woning bij of na oplevering daar niet aan voldoet, dan kan de gemeente bij een handhavingsprocedure de eigenaar alsnog verplichten de woning hieraan te laten voldoen.

Omdat het rendement van de Eneco centrale dermate is afgewaardeerd (van 177,5% naar 125%, of zelfs forfaitair 110% waar de gemeente nu bij nieuwbouw mee rekent), heeft dit een uitwerking op de EPC-waarde van deze, op stadsverwarming aangesloten, woningen. De gemeente werd hiervan door Eneco op de hoogte gebracht in mei 2015 en deed toen niets, met het sjoemelwoningen schandaal tot gevolg. Nu blijkt dat door deze afwaardering van Eneco er nog eens bijna 30.000 reeds bestaande woningen blijvend niet meer voldoen aan het Bouwbesluit, met het nieuwe rendement wordt nl. veelal de EPC-waarde niet meer gehaald.

Waarom kan Eneco eenzijdig het rendement van haar stadsverwarmingscentrale wijzigen?

Gewoon omdat dit schijnt te kunnen. Eneco kon dit doen omdat er geen prestatie afspraken ten grondslag liggen aan het leveren van stadsverwarming in Utrecht. Oftewel de gemeente heeft in 1996 toen ze het contract met Eneco aanging, of op enig moment daarna, verzuimd om goede prestatie afspraken onderdeel te laten uitmaken van de overeenkomst.

Zorgplicht

De gemeente kan in deze (wederom) het verwijt gemaakt worden, dat ze haar zorgplicht niet goed heeft uitgevoerd en onzorgvuldig is geweest bij het maken van de afspraken met stadsverwarmingspartner Eneco. Bewoners zijn feitelijk uitgeleverd wat warmte-voorziening betreft aan Eneco en zitten nu met het mogelijke juridische probleem dat hun woning niet meer voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit.

Hoe raakt dit de bestaande huizenbezitter in Leidsche Rijn?

Als eigenaar van een woning dien je ten alle tijden er voor te zorgen dat de woning voldoet aan het (toen geldende) Bouwbesluit. Door de afwaardering van Eneco voldoet de woning daar mogelijk, zonder het nemen van extra maatregelen, nu niet meer aan. Als de Gemeente Utrecht een handhavingsprocedure start, is de huiseigenaar dan wettelijk verplicht om de woning weer aan het Bouwbesluit te laten voldoen door het nemen van extra energetische maatregelen (denk aan het aanbrengen van zonnepanelen of het extra isoleren van de woning)?

De situatie bij verkoop van de woning

Bij verkoop van de woning dient er formeel melding gemaakt te worden van dit gebrek, nl. dat niet blijvend aan het Bouwbesluit wordt voldaan. Dit dient op het NVM-formulier van de makelaar te worden opgegeven. Doet de verkopende partij dit niet, dan kan zij hiervoor later door de kopende partij voor aansprakelijk worden gesteld.

De Gemeente Utrecht is weer aan zet

De vraag is hoe de Gemeente Utrecht tegen deze situatie aan kijkt.

• Wat vindt de gemeente en de Utrechtse politiek van deze ongeplande afwaardering van ongeveer 30.000 huizen in Leidsche Rijn?
• Zal dit leiden tot het niet meer gebruiken van een kwaliteitsverklaring met een onrealistisch opwekrendement voor stadsverwarming, afgegeven door Eneco zelf?
• Zal de gemeente dan eindelijk prestatie afspraken met Eneco gaan maken om verdere schade en aansprakelijkheid in de toekomst te voorkomen?
• Gaat de gemeente huiseigenaren over deze problematiek informeren?
• En wat kunnen huiseigenaren verwachten waar het gaat om de handhavingsbevoegdheden van de gemeente ten aanzien van deze situatie?

Wij hebben de Gemeente Utrecht om een reactie gevraagd.

UPDATE 13-09-2016:

De gemeente Utrecht heeft inmiddels haar website met meer informatie over deze kwestie aangepast.
Ook wij hebben een update hierover gepubliceerd, deze tref je hier.